• btflegal

KORONA VİRÜSÜN -BAŞTA KİRA SÖZLEŞMELERİ OLMAK ÜZERE- SÖZLEŞMELERE ETKİSİ

Dünyada ilk kez 31 Aralık 2019 günü Wuhan’da görülen Korona virüs (COVID-19) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020’de pandemi (salgın) kategorisine alınmıştır. Hukuki ve ekonomik açıdan birçok sonucu olacağı kesin olan bu karar sonrasında halihazırda devam etmekte olan sözleşmelerin akıbeti güncel bir sorun haline gelmiştir.

COVID-19’un sözleşmelere etkisinin değerlendirilebilmesi için öncelikle bu olgunun nitelendirilmesi gerekir. COVID-19 sosyal felaket olarak nitelendirilebilecek bir olgudur. Sosyal felaket niteliğinde olan bu tür olağanüstü olayların sözleşmeler bakımından iki olası etkisi düşünülebilir:

1. Mücbir sebep sonucu ifanın imkânsızlaşması,

2. İfanın imkânsızlaşmaması ancak aşırı ölçüde güçleşmesi,


Bu iki olasılığa ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda hükümler mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri yedek hukuk kurallarıdır, sözleşme tarafları sözleşmelerinde bu noktada farklı çözümler getirmiş olabilir. Bu nedenle ilk yapılması gereken taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine bakılmasıdır. Sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmaması hâlinde Türk Borçlar Kanunu hükümleri devreye girecektir.


Sözleşme hükümleri incelenirken ilk olarak sözleşmede mücbir sebep ve uyarlama hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Eğer tarafların sözleşmelerinde böyle hükümler mevcutsa çözüm ilk olarak bu hükümler doğrultusunda aranmalıdır. Hükümde salgın hastalık ile ilgili açıkça ya da sözleşmenin tümünün yorumu halinde bir belirleme yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir.


Sözleşmede bu tür hükümlerin yokluğu halinde ise böylesi bir durumun riskine kimin katlanacağının anlaşılması için sözleşmenin bütünü yorumlanarak, COVID-19 nedeni ile borcunu ifa etmekte güçlük yaşayan kişiler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan borçlu temerrüdü (TBK m. 117 vd.), borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık (TBK m. 136) ve aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) düzenlemeleri sözleşme ilişkisine ne şekilde uygulanacağı tespit edilmelidir.


Bir sözleşmenin yapılmasından sonra gerçekleşen olağanüstü durumlarda, borç tamamen imkânsız olmamakla beraber, edimin ifası çok zorlaşmış ve sözleşme sonucu gerçekleşecek edimden çok daha ağır mali külfet getirecek bir hal almış olabilir. Bu durumda sözleşmenin ifası hâlâ mümkün olmakla beraber, sözleşmenin değişen şartlar altında ifası, karşı edim ile dengesini yitirmiş ve borçlu açısından ağır mali yük getirmiştir. Sözleşme kurulduktan sonra gerçekleşen değişiklikler sözleşmenin bir tarafı için katlanılmaz durumda ise mağdur taraf, sözleşmenin uyarlanmasını, feshi ya da sözleşmeden dönmeyi talep edebilecektir.


Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir. TBK’nın 138.maddesiSözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmünü içermektedir.

Uyarlamanın uygulaması tartışmalıdır. Fakat yaşanan süreç, Korana Virüsünün pandemi ilan edilmesi, yaşanan vahim gelişmeler, ilerleyen süreçte birçok hukuki ilişkiyi ve sözleşmeyi çekilmez, katlanılamaz hale getirebilecektir.


İfası mümkün olan bir borcun ifa edilmesi ahde vefa ilkesinin gereğidir ancak aşırı ifa güçlüğü ile ilgili TBK m. 138’de sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması imkânını tanımıştır. COVID-19, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkabilecek öngörülemez, olağanüstü değişiklik sayılabilir ancak her sözleşme ilişkisine etkisi aynı olmayabilir. Kritik olan sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü değişikliğin “sözleşmeye etkisinin öngörülemezliğidir.” Bu etkiyi öngöremeyen ve kendisinden ifanın dürüstlük kuralı uyarınca beklenmediği sözleşmenin mağdur tarafı sözleşmenin uyarlanması hakkına sahip olabilir. Aşırı ifa güçlüğü durumunda edim ifa edilecekse, ifa mutlaka çekinceli olarak yapılmalıdır aksi durumda TBK m. 138’den doğan hakların kaybedilmesi riski mevcuttur.

Bu anlamda, yaşanan gelişmelere göre, başta kira sözleşmeleri olmak üzere, düzenlenen bütün sözleşmelerin, Korana Virüsü nedeniyle oluşan toplumsal ve ekonomik etkileri dikkate alınarak açılacak bir dava ile Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması, uyarlama işlem temelini onaramaz ise sürekli edimli sözleşmelerde fesih talep edilebilecektir.


Pozitif hukuk açsından yani şuan yürürlükte olan mevzuat uygulaması ve doktrini açsından, Corona Virüs salgını nedeniyle kiracılarının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, ancak ve ancak bu edimin yerine getirilmesinin imkânsız olduğunun kabulü halinde söz konusudur. Bununla birlikte ortada sürekli borç ilişkisi doğuran ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme vardır. Bunun doğal sonucu olarak kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulması, kiraya verene kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcunu yerine getirmeme imkânını verecektir. Bunun bir imkânsızlık hali olup olmadığı konusunda son sözü Yargıtay söyleyecektir. Bu nedenle konunun mücbir sebep sayılıp sayılmama noktasına hapsedilmesi yanıltıcı olabilir.


Kira sözleşmesinin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlanmasının burada mümkün olup olmadığı akla gelebilir. Sözleşmenin uyarlanması geçici durumlar için öngörülen bir hukuki müessese değildir. Bununla birlikte, mevcut durumun getirdiği fiili olguların azımsanmayacak ölçüde devam edeceğinin anlaşılması durumunda sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.


İlgili hükmün tatbik edilmesi için, virüs sebebiyle yaşanan zararın kiracının mahvına yahut iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Koronavirüs riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Buna rağmen işletmesel faaliyet göstermediği halde kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı TBK m.138’ dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına daha yerinde bir çözüm olacaktır.


Uyarlama davasında mahkemeden:

- Kiralanan iş yerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine,

- Bu hususun kabul edilmemesi halinde kiralanan iş yerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,

- Her halükarda kiralanan iş yerinin kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.

Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi ihtirazi kayıtla yapılan kira ödemelerinin geri alınması mümkün olabilecektir. T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgenin uyarlama davaları açısından kiracı lehine yorum yapılması konusunda önemli bir ispat aracı olarak kabul edilebilir.


Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında; ilgili kanun maddeleri, Yargıtay kararları ve Doktrin göz önüne alındığında, Covid-19 virüs salgının mücbir sebep olarak değerlendirilebileceği, ilgili kanun maddelerine dayanılarak, sözleşmenin haklı sebeple fesih edilebileceği, hakimden kira bedelinde düzenleme talep edilebileceği, kira bedelinin ödenmemesine veyahut ortak giderler konusunda da tedbir alınmasının talep edilebileceğine ve kira sözleşmelerine ilişkin uyarlama talep edilebileceği düşünülebilir.


Bir kanun hükmü veya idari karar doğrultusunda hareket etmek gereken (örneğin, iş yerini, oteli, kiralananı kapatmak, üretimi durdurmak, hizmeti sona erdirmek gibi) durumlarda imkansızlık olgusu ele alınabilir ki bu durumda kusursuz, objektif ve sözleşme sonrası imkansızlık söz konusu olacaktır. Dolayısıyla, tarafların borçları sona erecek, varsa karşılıklı verilenlerin iadesi istenebilecektir. Ancak, imkansızlık geçici nitelikteyse ve geciken ifanın kabul edilmesi gerekiyor ise borçların sona ermediği, yalnızca bu geçici imkansızlığa katlanmak gerektiği sonucuna ulaşılabilir.


Diğer taraftan, imkansızlık sözleşmenin kuruluşunda söz konusu olduğunda ise bu durumda sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak, bir tarafın imkansızlığı bilmesine rağmen bu sözleşme ilişkisini kurması durumunda ise kusurlu olmasına bağlanan tazmin sorumluluğunu yüklenmesi gerekecektir.


Mücbir Sebep kavramı, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, tarafların en az birisi bakımından, sözleşmenin başlangıcında mevcut olmayan ve sözleşme akdedilmesinden sonra ortaya çıkan, maruz kalan tarafın, Sözleşme ile üstlendiği edimi ifa etmesini engelleyen veya ifa etmesi beklenmeyen, tarafların kontrolü dışında ortaya çıkabilecek ve mücbir sebebin belli bir süre devamı halinde taraflardan birine, sözleşmeyi fesih hakkı verebilecek durum olarak nitelendirilmektedir.


Mücbir sebep kavramı ve mücbir sebep kapsamında hangi hallerin sayılabileceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmediğinden, hangi hallerin bu kapsamda değerlendirilebileceği içtihatlar ile belirlenmektedir. Bu bağlamda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında ve doktrinde salgın hastalık, mücbir sebep hallerinden biri olarak kabul edilmiştir. Söz konusu karar “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” şeklindeki ifadesi ile Korona virüs salgının mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı tartışmasında değerlendirmeyi şekillendirmektedir.


International Chamber of Commerce’in (“ICC”) geçmişte iki taraflı edim yükümlülüğü doğuran sözleşmelerde SARS virüsüne ilişkin emsal bir kararında virüsün mücbir sebep teşkil etmeyeceğine dair bir görüşü mevcut olsa da somut durum bakımından farklı değerlendirmelerin mevcudiyeti bulunmaktadır.


Korona virüs ve salgın sebebiyle sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilememesi, ifa güçlüğü veya ifada gecikme gibi durumların mücbir sebep olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği her sözleşme özelinde, sözleşmenin tarafları, yabancılık unsuru, edimlerin niteliği, ifa yeri, uygulanacak hukuk ve özellikle meydana gelen durumun niteliği ile etkileri gibi unsurlar ele alınarak ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bununla birlikte; ilgili Yargıtay içtihatları göz önüne alındığında, mücbir sebebin varlığının her bir somut olay bakımından ayrı ayrı değerlendirildiği ve genellikle -özellikle tacirler açısından- dar yorumlandığı görülmekte olup her somut ticari ilişki ve anlaşma özelinde yapılacak ayrıntılı değerlendirme neticesinde salgın hastalığın ifayı imkansız kılmaması halinde mücbir sebepten söz edilemeyecek ve eğer şartları varsa ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü gündeme gelebilecektir. Mücbir sebep, her ne kadar mevzuatta tanımlanmamış olsa bile mücbir sebebin varlığı halinde bunun sonuçları, tam ifa imkansızlığı, kısmi ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü olarak mevzuatta tanımlanmaktadır.

COVID-19’un salgın hastalık kategorisine alınması ile ivme kazanan bu sürecin ne kadar süreceği ve nasıl tamamlanacağı belli değildir; bu nedenle yukarıda incelediğimiz hukuki esasların yargıda ve uyuşmazlıklarda nasıl yansıyacağı bilinmemektedir. Sözleşmelerden doğan borçların ifa edilememesi riski karşısında alacaklının ve borçlunun durumları somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Şu aşamada ifa güçlüğü yaşayan sözleşme ilişkilerinde tarafların mümkün olduğu kadar bir araya gelip sözleşmelerini yeniden müzakere etmeleri her durumda fayda sağlayacaktır.